close
102億！新鴻基郭氏出手英國，“香港地產之王”買進倫敦金絲雀碼頭
對於這三個投資客最關心的問題，我在這篇調研《金絲雀碼頭2.0迎來首批租戶，倫敦新金融城投資價值幾何？》裡詳細分析過，這邊就不展開，直接上一下我當時寫的結論：
對於金絲雀碼頭，一方面不能過度吹捧，另一方面也不能過分抹黑， 畢竟現在二期招商開門紅，“供應過剩”長期來看已經成瞭偽命題。 當然如果真的決定投資的話，大傢還是需要擦亮雙眼，多多比較，找出適合自己同時也值得投資的優質項目。
聯系剛剛投資的新鴻基郭氏，選擇在這個時候進軍金絲雀碼頭，可能就是為瞭抓住倫敦當前難得一見的買方市場機會：郭氏傢族正好可以把雄厚的資金實力和脫歐產生的各種不確定性當作自己的議價優勢，進行砍價並抄底撿便宜，等行情復蘇瞭再揮刀收割。
“地產之王”是怎麼煉成的？
新鴻基郭氏傢族是香港“四大傢族”之一，財力比肩李嘉誠傢族，擁有超過200億美金資產，是香港不折不扣的“地產之王”。靜電機保養
?
香港“四大傢族”指以地產發傢在香港擁有巨大影響力的李嘉誠、郭得勝、李兆基和鄭裕彤四個傢族。
郭氏傢族大傢長是新鴻基創始人郭得勝，郭得勝也是“香港四大傢靜電除煙機推薦族”裡唯一一個真正白手起傢的人。
李嘉誠有一個鐘表大王的舅舅，李兆基跟鄭裕彤父親就是大商人。
對比之下，郭得勝的父親在香港經營雜貨批發，郭得勝小學畢業就輟學瞭，而後就開始和父親一起做生意，郭得勝憑借超強的記憶力和殷勤禮貌的待客之道，生意越做越大，到50年代已經成瞭香港遠近聞名的洋雜大王。
1958年，郭得勝他正式進軍房地產，同後來成為另一大傢族的李兆基，一起成立瞭新鴻基。
郭得勝主導期間，新鴻基市值增長瞭60多倍。新鴻基目前有一大部分收入來自於物業出租，這正是源於郭得勝當年的佈局，讓新鴻基從此能夠旱澇保收。
1990年10月，郭得勝因心臟病復發去世，新鴻基由三個兒子（郭炳湘、郭炳江、郭炳聯）接手，在三兄弟齊心協力的發展下，新鴻基越做越好，甚至一舉超過李嘉誠的長實集團，成瞭香港第一大房地產公司。
“郭氏三兄弟”身傢都超過千億
郭氏傢族和李嘉誠一樣，一直是香港本地投資者的風向標。
在今天買進金絲雀碼頭超高層住宅地塊之前，郭氏傢族最近幾年已經在倫敦有過多處投資，包括價值10億英鎊的西倫敦Lillie Square第一期、價值5億英鎊的東倫敦Goodluck Hope等。
EGI數據顯示，過去12個月，香港投資者在香港當地賣掉瞭價值175億英鎊的房產（接盤的多為內地買傢），並將所得資金投向世界各地。
過去12個月香港賣單統計
上圖看出，香港過去一年最大的地產賣單由李嘉誠旗下長實創造，賣瞭約40英鎊的香港房產。
其次是領展（Link REIT），賣瞭香港約20億英鎊的房產，排名第三的是郭得勝曾經的合夥人李兆基創立的恒基兆業，賣瞭17.6億英鎊；然後是九龍倉集團（賣瞭10.5億英鎊）、南豐（賣瞭9億英鎊）。
同一時間，數據顯示香港投資者過去12個月在英國收購瞭價值33億英鎊的房產，這意味著大部分從香港流出的資金都進入瞭英國。
上圖橙色柱子代表著過去5年，香港買傢在英國的投資交易量，深紅色曲線代表港幣兌英鎊匯率。
可以看出，英鎊匯率和投資交易量成負相關，隨著英鎊匯率在英國脫歐公投後大跌，香港買傢在英國的投資迅速上升。
今年以來，特別是最近10天，香港買傢可以說是徹底火力全開：
2018年9月29日，新鴻基郭氏傢族買進倫敦金絲雀碼頭的超高層住宅開發項目Millharbour Quarter，項目總值10億英鎊（約102億港幣）。
2018年9月25日，香港黃姓私人投資者收購位於西倫敦肯辛頓大街的大樓42-60 Kensington High Street，成交價約為5000萬英鎊（5.1億港幣）。
2018年9月20日，香港“商鋪之王”——黎永滔斥資4900萬英鎊（約5億港元）買進位於西區Soho的大樓151 Wardour Street。
151 Wardour Street大樓
在這波香港投資潮之前，今年亦有不少耳熟能詳的香港大單：
2018年9月6日，香港永泰地產（Wing Tai）買下位於倫敦金融城的超豪華地標寫字樓30 Gresham Street，項目要價4.25億英鎊（43億港幣，37.5億人民幣）。
30 Gresham Street大樓
2018年8月24日，香港天海集團（Tenacity Group）斥資6900萬英鎊（約6.97億港幣，6.05億人民幣），收購瞭位於倫敦金融城的寫字樓55 Gracechurch Street。
55 Gracechurch Street大樓高六層，面積為超過7.5萬平方英尺，主要租客是倫敦皇傢互助保險協會，年租金為303萬英鎊，年收益率約為4.4%。
2018年6月20日，香港房地產巨頭南豐集團背後的陳氏傢族緊隨李嘉誠傢族腳步，斥資7500萬英鎊（約7.8億港元，6.4億人民幣），收購瞭位於倫敦金融城的寫字樓90 Queen Street。
90 Queen Street大樓緊鄰Bank地鐵站和英格蘭央行，大樓面積約為70,000平方英尺，主要租客是意大利銀行Intesa Sanpaolo，年租金收益率約為5%。
2018年6月14日，李嘉誠旗下香港長江實業集團斥資10億英鎊（約105.4億港元）收購瞭位於英國倫敦金融城的地標級寫字樓5 Broadgate，該樓為瑞銀（UBS）倫敦總部所在地。
瑞銀總部大樓位於倫敦金融城核心地段，靠著Liverpool Street 火車站以及地鐵站，建築面積約120萬平方呎，2015年落成，租金到2035年，大樓年租金回報率約為3.95%。
香港投資客為何賣香港，買倫敦？
我在《香港房價下跌，投資客轉場倫敦，5億買進肯辛頓房產》裡寫過，香港金主近期密集轉場倫敦，和本地市場的低迷脫不瞭關系。
香港裡昂證券預測：香港房價會在未來12個月下跌15%。
瑞銀兩天前（9月27日）剛發佈的《2018年全球20大主要城市房地產泡沫指數》也顯示，香港已經成為全球房地產泡沫風險最大的城市，此前一度占據榜首的倫敦排在第六位。
香港官方發佈的數據也顯示，香港2018年7月新房成交量僅為1740宗，比去年同時期減少15%；二手房7月成交量4040宗，下降7%；8月新房成交量進一步走低，隻有1300宗，比去年少瞭整整35.64%。
除瞭泡沫高，預期跌，香港投資客考量的另一個重要的原因是：香港租金收益率極低，現金流模型根本跑不轉。
最新數據顯示，香港住宅租金收益率僅為1-1.5%，一線購物街的商鋪收益率為1-2％，寫字樓租金收益率已經降到3%以下；對比同等條件的倫敦房產，住宅租金收益率約為3.5-4.5%，牛津街商鋪年租金收益率為4％，老金融城寫字樓租金收益率平均為4%，金絲雀碼頭金融城寫字樓租金收益率能做到5%。
李嘉誠旗下長實發言人在收購倫敦瑞銀大樓時也說到倫敦租金回報率高出香港一倍多。
房產投資的邏輯其實很簡單，租金收益和資本增值，香港市場兩邊都不靈的情況下，到倫敦看看就成瞭很自然的選擇。
-------------------------------------
如果您有優質的、符合見聞調性的原創文章，歡迎以個人的名義投稿入駐華爾街見聞名傢專欄。
投稿方式 ：請將個人簡介以及代表作品發送至 zhuanlan@wallstreetcn.com ，並附上電話和微信以便做進一步溝通，在主題中標明: 申請入駐見聞專欄 + 投稿人名字
參與評論
收藏
來自主題：
相關資訊 “香港商鋪之王”轉戰英國，5億買進倫敦西區房產 傅士鵬 2018.09.21 郭氏長兄入院三弟忙釋疑 新鴻基三代公佈分工 觀點地產新媒體 2018.09.14香港房價下跌，投資客轉場倫敦，5億買進肯辛頓房產 傅士鵬 2018.09.26內地企業紮堆赴港上市 香港有望成為全球第一IPO市場 劉鑌練 2018.09.25美團點評：預計9月20日在港IPO 發行價每股69港元 王超 2018.09.19
參與評論
最熱文章
日排行 周排行 重磅！馬雲已放棄阿裡巴巴VIE架構所有權 新版Nafta來瞭！美國和加拿大就新北美自貿協定框架達成一致 快評| 新北美自貿協定達成瞭，這可是個大事兒 全球外匯儲備的“驚喜趨勢”：美元遭減持，人民幣被熱捧 “他喜歡我，我喜歡他，我們就這樣墜入愛河” ——特朗普這次是徹底放開瞭 爭奪加拿大油砂 李嘉誠要搶中海油嘴裡的“肉”？ 比國慶高速上堵車更鬧心的是：電動車突然沒電，被大貨車追尾 突然開掉CEO並一次性減記230億美元商譽 通用電氣盤前暴漲15% 個稅5000元扣除額今起執行，這是你的收入影響測算 華爾街見聞早餐FM-Radio|2018年10月1日
相關信息
關於華爾街見聞 使用條款 版權聲明 付費內容訂閱協議
聯系我們
廣告投放 意見反饋 信息安全舉報
油煙處理設備 關註我們
微博@華爾街見聞 郵件訂閱 RSS訂閱
加入我們
招聘專頁 下載華爾街見聞 聲明 未經許可，任何人不得復制、轉載、或以其他方式使用本網站的內容。
評論自律
評論前請閱讀網站 “跟帖評論自律管理承諾書” ???舉報電話: 021-65963809 兒童色情信息舉報亦可聯系: contact@wallstreetcn.com 華爾街見聞不良信息舉報電話: 18521730658 違法和不良信息舉報受理和處置管理辦法 友情鏈接 新浪 騰訊財經 財經網 一財網 澎湃新聞 界面新聞 證券之星 全景財經 觀察者網 經濟網 獵聘網 華夏時報 陸傢嘴金融網 黃金頭條 WEEX · 一起交易
? 2010 - 2018 華爾街見聞-上海阿牛信息科技有限公司 wallstreetcn.com 滬ICP備13019121號 增值電信業務經營許可證滬B2-20180399
4CE669591D7BE319
對於這三個投資客最關心的問題，我在這篇調研《金絲雀碼頭2.0迎來首批租戶，倫敦新金融城投資價值幾何？》裡詳細分析過，這邊就不展開，直接上一下我當時寫的結論：
對於金絲雀碼頭，一方面不能過度吹捧，另一方面也不能過分抹黑， 畢竟現在二期招商開門紅，“供應過剩”長期來看已經成瞭偽命題。 當然如果真的決定投資的話，大傢還是需要擦亮雙眼，多多比較，找出適合自己同時也值得投資的優質項目。
聯系剛剛投資的新鴻基郭氏，選擇在這個時候進軍金絲雀碼頭，可能就是為瞭抓住倫敦當前難得一見的買方市場機會：郭氏傢族正好可以把雄厚的資金實力和脫歐產生的各種不確定性當作自己的議價優勢，進行砍價並抄底撿便宜，等行情復蘇瞭再揮刀收割。
“地產之王”是怎麼煉成的？
新鴻基郭氏傢族是香港“四大傢族”之一，財力比肩李嘉誠傢族，擁有超過200億美金資產，是香港不折不扣的“地產之王”。靜電機保養
?
香港“四大傢族”指以地產發傢在香港擁有巨大影響力的李嘉誠、郭得勝、李兆基和鄭裕彤四個傢族。
郭氏傢族大傢長是新鴻基創始人郭得勝，郭得勝也是“香港四大傢靜電除煙機推薦族”裡唯一一個真正白手起傢的人。
李嘉誠有一個鐘表大王的舅舅，李兆基跟鄭裕彤父親就是大商人。
對比之下，郭得勝的父親在香港經營雜貨批發，郭得勝小學畢業就輟學瞭，而後就開始和父親一起做生意，郭得勝憑借超強的記憶力和殷勤禮貌的待客之道，生意越做越大，到50年代已經成瞭香港遠近聞名的洋雜大王。
1958年，郭得勝他正式進軍房地產，同後來成為另一大傢族的李兆基，一起成立瞭新鴻基。
郭得勝主導期間，新鴻基市值增長瞭60多倍。新鴻基目前有一大部分收入來自於物業出租，這正是源於郭得勝當年的佈局，讓新鴻基從此能夠旱澇保收。
1990年10月，郭得勝因心臟病復發去世，新鴻基由三個兒子（郭炳湘、郭炳江、郭炳聯）接手，在三兄弟齊心協力的發展下，新鴻基越做越好，甚至一舉超過李嘉誠的長實集團，成瞭香港第一大房地產公司。
“郭氏三兄弟”身傢都超過千億
郭氏傢族和李嘉誠一樣，一直是香港本地投資者的風向標。
在今天買進金絲雀碼頭超高層住宅地塊之前，郭氏傢族最近幾年已經在倫敦有過多處投資，包括價值10億英鎊的西倫敦Lillie Square第一期、價值5億英鎊的東倫敦Goodluck Hope等。
EGI數據顯示，過去12個月，香港投資者在香港當地賣掉瞭價值175億英鎊的房產（接盤的多為內地買傢），並將所得資金投向世界各地。
過去12個月香港賣單統計
上圖看出，香港過去一年最大的地產賣單由李嘉誠旗下長實創造，賣瞭約40英鎊的香港房產。
其次是領展（Link REIT），賣瞭香港約20億英鎊的房產，排名第三的是郭得勝曾經的合夥人李兆基創立的恒基兆業，賣瞭17.6億英鎊；然後是九龍倉集團（賣瞭10.5億英鎊）、南豐（賣瞭9億英鎊）。
同一時間，數據顯示香港投資者過去12個月在英國收購瞭價值33億英鎊的房產，這意味著大部分從香港流出的資金都進入瞭英國。
上圖橙色柱子代表著過去5年，香港買傢在英國的投資交易量，深紅色曲線代表港幣兌英鎊匯率。
可以看出，英鎊匯率和投資交易量成負相關，隨著英鎊匯率在英國脫歐公投後大跌，香港買傢在英國的投資迅速上升。
今年以來，特別是最近10天，香港買傢可以說是徹底火力全開：
2018年9月29日，新鴻基郭氏傢族買進倫敦金絲雀碼頭的超高層住宅開發項目Millharbour Quarter，項目總值10億英鎊（約102億港幣）。
2018年9月25日，香港黃姓私人投資者收購位於西倫敦肯辛頓大街的大樓42-60 Kensington High Street，成交價約為5000萬英鎊（5.1億港幣）。
2018年9月20日，香港“商鋪之王”——黎永滔斥資4900萬英鎊（約5億港元）買進位於西區Soho的大樓151 Wardour Street。
151 Wardour Street大樓
在這波香港投資潮之前，今年亦有不少耳熟能詳的香港大單：
2018年9月6日，香港永泰地產（Wing Tai）買下位於倫敦金融城的超豪華地標寫字樓30 Gresham Street，項目要價4.25億英鎊（43億港幣，37.5億人民幣）。
30 Gresham Street大樓
2018年8月24日，香港天海集團（Tenacity Group）斥資6900萬英鎊（約6.97億港幣，6.05億人民幣），收購瞭位於倫敦金融城的寫字樓55 Gracechurch Street。
55 Gracechurch Street大樓高六層，面積為超過7.5萬平方英尺，主要租客是倫敦皇傢互助保險協會，年租金為303萬英鎊，年收益率約為4.4%。
2018年6月20日，香港房地產巨頭南豐集團背後的陳氏傢族緊隨李嘉誠傢族腳步，斥資7500萬英鎊（約7.8億港元，6.4億人民幣），收購瞭位於倫敦金融城的寫字樓90 Queen Street。
90 Queen Street大樓緊鄰Bank地鐵站和英格蘭央行，大樓面積約為70,000平方英尺，主要租客是意大利銀行Intesa Sanpaolo，年租金收益率約為5%。
2018年6月14日，李嘉誠旗下香港長江實業集團斥資10億英鎊（約105.4億港元）收購瞭位於英國倫敦金融城的地標級寫字樓5 Broadgate，該樓為瑞銀（UBS）倫敦總部所在地。
瑞銀總部大樓位於倫敦金融城核心地段，靠著Liverpool Street 火車站以及地鐵站，建築面積約120萬平方呎，2015年落成，租金到2035年，大樓年租金回報率約為3.95%。
香港投資客為何賣香港，買倫敦？
我在《香港房價下跌，投資客轉場倫敦，5億買進肯辛頓房產》裡寫過，香港金主近期密集轉場倫敦，和本地市場的低迷脫不瞭關系。
香港裡昂證券預測：香港房價會在未來12個月下跌15%。
瑞銀兩天前（9月27日）剛發佈的《2018年全球20大主要城市房地產泡沫指數》也顯示，香港已經成為全球房地產泡沫風險最大的城市，此前一度占據榜首的倫敦排在第六位。
香港官方發佈的數據也顯示，香港2018年7月新房成交量僅為1740宗，比去年同時期減少15%；二手房7月成交量4040宗，下降7%；8月新房成交量進一步走低，隻有1300宗，比去年少瞭整整35.64%。
除瞭泡沫高，預期跌，香港投資客考量的另一個重要的原因是：香港租金收益率極低，現金流模型根本跑不轉。
最新數據顯示，香港住宅租金收益率僅為1-1.5%，一線購物街的商鋪收益率為1-2％，寫字樓租金收益率已經降到3%以下；對比同等條件的倫敦房產，住宅租金收益率約為3.5-4.5%，牛津街商鋪年租金收益率為4％，老金融城寫字樓租金收益率平均為4%，金絲雀碼頭金融城寫字樓租金收益率能做到5%。
李嘉誠旗下長實發言人在收購倫敦瑞銀大樓時也說到倫敦租金回報率高出香港一倍多。
房產投資的邏輯其實很簡單，租金收益和資本增值，香港市場兩邊都不靈的情況下，到倫敦看看就成瞭很自然的選擇。
-------------------------------------
如果您有優質的、符合見聞調性的原創文章，歡迎以個人的名義投稿入駐華爾街見聞名傢專欄。
投稿方式 ：請將個人簡介以及代表作品發送至 zhuanlan@wallstreetcn.com ，並附上電話和微信以便做進一步溝通，在主題中標明: 申請入駐見聞專欄 + 投稿人名字
參與評論
收藏
來自主題：
相關資訊 “香港商鋪之王”轉戰英國，5億買進倫敦西區房產 傅士鵬 2018.09.21 郭氏長兄入院三弟忙釋疑 新鴻基三代公佈分工 觀點地產新媒體 2018.09.14香港房價下跌，投資客轉場倫敦，5億買進肯辛頓房產 傅士鵬 2018.09.26內地企業紮堆赴港上市 香港有望成為全球第一IPO市場 劉鑌練 2018.09.25美團點評：預計9月20日在港IPO 發行價每股69港元 王超 2018.09.19
參與評論
最熱文章
日排行 周排行 重磅！馬雲已放棄阿裡巴巴VIE架構所有權 新版Nafta來瞭！美國和加拿大就新北美自貿協定框架達成一致 快評| 新北美自貿協定達成瞭，這可是個大事兒 全球外匯儲備的“驚喜趨勢”：美元遭減持，人民幣被熱捧 “他喜歡我，我喜歡他，我們就這樣墜入愛河” ——特朗普這次是徹底放開瞭 爭奪加拿大油砂 李嘉誠要搶中海油嘴裡的“肉”？ 比國慶高速上堵車更鬧心的是：電動車突然沒電，被大貨車追尾 突然開掉CEO並一次性減記230億美元商譽 通用電氣盤前暴漲15% 個稅5000元扣除額今起執行，這是你的收入影響測算 華爾街見聞早餐FM-Radio|2018年10月1日
相關信息
關於華爾街見聞 使用條款 版權聲明 付費內容訂閱協議
聯系我們
廣告投放 意見反饋 信息安全舉報
油煙處理設備 關註我們
微博@華爾街見聞 郵件訂閱 RSS訂閱
加入我們
招聘專頁 下載華爾街見聞 聲明 未經許可，任何人不得復制、轉載、或以其他方式使用本網站的內容。
評論自律
評論前請閱讀網站 “跟帖評論自律管理承諾書” ???舉報電話: 021-65963809 兒童色情信息舉報亦可聯系: contact@wallstreetcn.com 華爾街見聞不良信息舉報電話: 18521730658 違法和不良信息舉報受理和處置管理辦法 友情鏈接 新浪 騰訊財經 財經網 一財網 澎湃新聞 界面新聞 證券之星 全景財經 觀察者網 經濟網 獵聘網 華夏時報 陸傢嘴金融網 黃金頭條 WEEX · 一起交易
? 2010 - 2018 華爾街見聞-上海阿牛信息科技有限公司 wallstreetcn.com 滬ICP備13019121號 增值電信業務經營許可證滬B2-20180399
4CE669591D7BE319
文章標籤
全站熱搜
留言列表
